Para poder entender la magnitud del fenómeno, los datos macroeconómicos ayudan a visualizar el contexto completo. La provincia de Alicante es, para bien o para mal, un foco innegable de concentración de viviendas turísticas: Más del 61% de toda la oferta de alquiler turístico en la Comunidad Valenciana está en la provincia alicantina, y casi una de cada diez (9%) del total nacional. Un dato que, en términos relativos, coloca a Alicante en la parte alta de la tabla nacional, pero todavía lejos de los focos de máxima saturación de España: 2,2 casas de cada 100 del parque inmobiliario alicantino se destinan al alquiler turístico, muy por encima del dato de la parte baja (0,1 en Melilla o 0,15 en Álava), pero todavía a una distancia considerable de Málaga (4,84) o Las Palmas (4,96).

Casco Antiguo y Playa de San Juan: dos modelos de asfixia urbana

Los últimos datos recopilados por el Ayuntamiento de Alicante estiman que en la ciudad hay 4.108 pisos turísticos registrados legalmente. Pero esos alojamientos no están distribuidos de manera homogénea por la ciudad, ni mucho menos. El Estudio técnico sobre alojamientos turísticos en Alicante realizado por el consistorio revela que la presión se concentra con fuerza en el denominado “cuadrado de hierro”, formado por cuatro sectores principales: el Casco Antiguo-Santa Cruz, la Playa de San Juan, el Ensanche Diputación y el Centro Tradicional.

El epicentro histórico de la ciudad, Casco Antiguo-Santa Cruz, registra la mayor densidad de alquileres turísticos en Alicante, con un impacto turístico de 952 alojamientos. De hecho, en ciertas secciones censales del distrito, las cifras son prácticamente alarmantes: existen 21 pisos turísticos por cada 100 viviendas residenciales, lo que en proporción llega a rozar las 96 plazas turísticas por cada 100 residentes en las calles más cercanas al puerto. Esto implica una saturación horizontal y patrimonial inmensa, con muchas calles en las que prácticamente el alquiler turístico ha dejado sin espacio al parque inmobiliario residencial.

En Playa de San Juan el modelo, pese a tener un nivel de saturación similar, se concentra de manera diferente. Este distrito cuenta con 663 viviendas de uso turístico, pero su turistificación se da de manera vertical: hay bloques modernos de gran altura que concentran más de 15 alojamientos turísticos en un solo edificio. Además, es una zona marcada por la temporalidad, donde el porcentaje de vivienda secundaria o no principal -casas destinadas a vacaciones, o que pasan meses vacías- supone entre el 60 y el 75% del total del parque del barrio.

Uno de los principales problemas, además de la concentración de alquileres turísticos y el porcentaje que suponen sobre la vivienda residencial habitual, es la presencia masiva de alojamientos ilegales. Según estimaciones del Ayuntamiento de Alicante, hay más de 500 pisos ilegales que conviven con los regulados, y en los últimos tres años se han abierto más de 400 expedientes para intentar frenar el fraude. En la plataforma Airbnb, que concentra gran parte de los alquileres turísticos, hasta un 73% de los anuncios activos en Alicante ocultan (o directamente carecen de) el número de registro obligatorio de la Generalitat Valenciana.

¿Lo peor ya ha pasado?

Los datos de concentración del alquiler turístico en Alicante son llamativos, pero están lejos del techo que alcanzaron hace pocos años. Las estadísticas apuntan a un ajuste estructural muy importante: según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la provincia de Alicante tenía al cierre de 2025 cerca de 30.000 viviendas turísticas, lo que supone casi un 28% menos que el mismo mes del año anterior (más de 41.000), el dato más bajo de toda la serie estadística recopilada por el INE.

Las regulaciones y limitaciones que las distintas administraciones local, autonómica y nacional llevan tiempo implementando están sacando del mercado a muchos alojamientos ilegales, y marcando un tope a los ya regulados. Una contracción todavía más evidente si se analiza la capacidad alojativa real. Las plazas de viviendas turísticas en toda la provincia pasaron de 214.284 a 148.256 en apenas un año, lo que implica una reducción de más del 30% en apenas doce meses. Y, si se compara el dato con su nivel más alto, el desplome de la oferta alcanza el 36%.

El endurecimiento de medidas, la mayor persecución a la clandestinidad y la profesionalización del sector (ya no da pie a que particulares realquilen habitaciones o pisos libres sin control) han provocado que ahora, el perfil del arrendador cambie: el alquiler casual o complementario pierde fuerza en favor de la profesionalización. Según el estudio del consistorio alicantino, aunque el mercado sigue estando mayoritariamente en manos de particulares, los grandes inversores ganan terreno. Un tercio de la oferta ya está controlada por multipropietarios profesionales, detectándose carteras locales que acumulan hasta 46 inmuebles vacacionales bajo una misma gestión.

La rentabilidad anual media por vivienda regulada se sitúa en 20.300 euros (casi 112 euros por cada noche que tiene ocupación). Un negocio muy lucrativo, especialmente para quienes cuentan con más de una propiedad, pero que expone las costuras de un modelo residencial que dificulta el acceso a las zonas más tradicionales de la ciudad, pese a las tendencias que muestran que las medidas de control empiezan a desinflar la burbuja y estabilizar los datos de un mercado, ya en su madurez, que ha venido para quedarse.